Vita utile delle case prefabbricate secondo lo standard e nella realtà
Per valutare la liquidità (cioè la reale possibilità di vendere un appartamento e l'importo che si può ricavare da esso), si concentrano sulla durata di vita della casa prefabbricata. Secondo le normative, la durata degli edifici a pannelli di cinque piani è stimata in mezzo secolo e per gli edifici a nove piani - circa 100 anni. Ma in molti casi queste cifre rimangono solo una linea guida per i pianificatori urbani. Diamo un'occhiata alla vita utile reale e standard dei principali tipi di condomini.
Durata delle case a pannelli secondo GOST: raccomandazione o verdetto?
Qualsiasi prodotto ha una durata di conservazione limitata. E gli edifici residenziali hanno una certa durata. Dopo la sua scadenza, il funzionamento dell'edificio diventa pericoloso. Questo periodo è determinato per ciascun tipo di edificio secondo GOST e SNiP pertinenti. Nella tabella seguente potete vedere dati generalizzati sulle principali tipologie di edifici:
Durante il tempo specificato nei documenti, l'edificio (a condizione che siano state seguite le tecnologie di costruzione) manterrà tutte le qualità dichiarate. Questo periodo è una raccomandazione per gli urbanisti. In base ad esso decidono i tempi di demolizione o ricostruzione di ciascun edificio. Ma la durata effettiva può essere più lunga o più breve di quella standard.
| Fattori che aumentano la vita normale di un edificio | Fattori che riducono la normale vita utile di un edificio |
|---|---|
| Rispetto rigoroso della tecnologia di costruzione. | Violazione della tecnologia di costruzione: utilizzo di materiali di bassa qualità, scarsa qualità del lavoro dei costruttori. |
| L'uso di pannelli di cemento a grandezza naturale o di materiali di qualità superiore (rivestimento in mattoni, blocchi di calcestruzzo, ecc.) nella costruzione delle pareti | Applicazione di pannelli a parete sottile. Questa soluzione, tipica di Krusciov, riduce della metà la durata. Il suo utilizzo è dovuto alla natura temporanea degli edifici dell'era di Krusciov. |
| Sigillatura di alta qualità delle giunture tra i pannelli sul tetto e sulle pareti, loro manutenzione tempestiva. | Mancanza di sigillatura del tetto, frequenti perdite di giunture. |
| Implementazione tempestiva di riparazioni importanti: sostituzione di infissi, cavi, tubi dell'acqua e delle fognature | Mancanza di riparazioni importanti per molto tempo. |
| Nessun incidente grave nelle comunicazioni: rotture di tubi, allagamenti di scantinati, guasti ai cavi | Incidenti gravi: congelamento dei tubi del riscaldamento in inverno, allagamenti delle comunicazioni. |
Durata di servizio standard delle case a pannelli degli anni '70
Le case a pannelli degli anni '70 appartengono all'era del programma di costruzione di alloggi di Breznev. Questi includono la 90a, la 121a e altre serie di progetti meno comuni. Allo stesso tempo, ci sono molte sottoserie all'interno della serie e una casa costruita nel 1974 può differire in modo significativo da un edificio costruito nel 1979 per disposizione, caratteristiche di isolamento acustico e isolamento e comfort abitativo.
Molte delle caratteristiche di queste case vengono svelate in questo utile video:
Rispetto alle prime linee di case a pannelli (“di Krusciov”), le case “Brezhnevka” presentano diversi vantaggi:
- miglioramento del layout (l'aspetto di una cucina spaziosa, un corridoio, una maggiore altezza del soffitto);
- uso di pannelli spessi (spessore - da 0,3 m);
- la presenza di uno scivolo per i rifiuti e di un ascensore su molte linee.
Poiché la base del design di queste case è ancora uno schema a pannelli, rimangono due svantaggi principali: l'impossibilità di riqualificazione e la tendenza delle cuciture tra i pannelli a perdere la loro tenuta.
I regolamenti edilizi e gli standard operativi consentono l'uso di tali edifici per 100 anni. Pertanto, gli appartamenti negli edifici “brezhnevka”, sebbene si trovino nel segmento di prezzo “budget” del mercato immobiliare secondario, mantengono un’elevata liquidità.
Come prolungare la vita di una casa a pannelli di 9 piani?
Sebbene la durata delle case a pannelli di 9 piani sia stimata dagli esperti in 50-100 anni (a seconda della serie), questa età può prolungare in modo significativo riparazioni importanti e tempestive. Il periodo consigliato dalle norme è un quarto di secolo. In questo caso l’elenco delle attività dovrebbe includere:
- revisione degli elementi strutturali portanti e, se necessario, loro rinforzo;
- sostituzione del telaio del tetto e dei materiali di copertura;
- ispezione della fondazione e dell'area cieca, se necessario, eliminando crepe e rafforzando le aree problematiche;
- riparazione del cablaggio;
- riparazione di sistemi fognari, di approvvigionamento idrico e di riscaldamento.
Purtroppo, a causa della difficile situazione economica, molte regioni non rispettano i termini consigliati per le riparazioni importanti. Un ritardo di 5 anni è comune e per molte città non è inaudita una ristrutturazione importante ritardata di 15 anni. In altri casi, le campagne di riparazione sembrano essere svolte nel rispetto delle scadenze, ma la gamma delle attività è ridotta.
Una revisione tempestiva e completa può prolungare significativamente la vita utile di una struttura a pannelli.Un altro fattore importante è l'atteggiamento attento dei residenti nei confronti della casa.
Vita utile di una casa a pannelli di 5 piani
La durata dei condomini di 5 piani, costruiti nell'ambito del programma Krusciov (1950-1960), è determinata secondo gli standard a 50 anni. I calcoli più semplici mostrano che per le prime versioni è già scaduto e che le case costruite negli anni '60 sono in piedi da pochi anni. Quando scade la “shelf life” della casa, un gruppo di esperti formato dal comune deve valutare le condizioni dell’edificio.
Sulla base di questa valutazione, nonché del piano di sviluppo della città e della disponibilità di denaro nel bilancio cittadino, viene presa una delle due decisioni:
- Effettuare riparazioni importanti. Tale verdetto vale anche per le case, la cui sicurezza in generale non è soddisfacente.
- Demolizione di un edificio fatiscente. In questo caso, ai residenti vengono forniti appartamenti di pari area nei nuovi edifici e la casa viene smantellata dopo il reinsediamento.
Nelle grandi città, uno dei fattori importanti che influenzano la decisione è il crescente costo del terreno sotto casa. Spesso, demolire un edificio fatiscente di cinque piani e costruire al suo posto un nuovo edificio di 16 piani diventa una soluzione molto più conveniente rispetto a una ristrutturazione importante.
Se un edificio di cinque piani fosse stato costruito ai tempi di Breznev (o anche successivamente), la sua durata di vita sarebbe stimata in un secolo. In questo caso, dal 2020, l'edificio funziona normalmente.
Speriamo che il nostro articolo ti abbia aiutato a capire cosa determina la durata della casa che ti interessa e quali sono le prospettive per la demolizione o la ricostruzione di questo edificio.